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2019.03.08 Friday

不動産の評価法・倍率方式について

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    JUGEMテーマ:相続

    相続手続きをしていてちょっと困ったことがあったので、調べたことを記事にします。
    どうやら、倍率方式で土地の評価をしなくちゃいけないものがありました。

    倍率方式って何? ということで。



    相続税や不動産登記をする際の登録免許税の計算で、相続する土地の評価額を計算する必要があります。その方法として、土地と建物では違うのですが、土地の場合は基本的に路線価で計算します。
    路線価は、国税庁の路線価図・評価倍率表のページで、該当の地域の路線価図を出して、1平米の価格を調べて、土地の大きさを掛ければ、幾らになるのかがはっきりします。

    それに対し、路線価のない場所は倍率方式という方法で評価額を調べなくてはなりません。
    この評価額はまず、その土地の固定資産税評価額を調べて、それに一定の倍率を乗じて計算するという方式で計算します。
    まず固定資産税評価額を調べなくてはなりません。ごく簡単には納税通知書で判るのですが、去年の通知書って捨てちゃってます。
    都道府県税事務所、市区役所又は町村役場で確認することができますが、まあ納税通知書が来るまで待とうかな……と思っていたら、相続登記の際にはどちらにしても証明書をつけなきゃならないので、取り寄せが必要っぽい。
    面倒だなあ。

    で、調べてみたら、問題の土地は山林なのですが、倍率表を見ると山林は「市比準」と書かれています。
    「市比準」とは「市街地山林」のことで、付近の宅地の価額に比準(「宅地比準方式」という。)して評価する地域という意味だそうです。これはこの山林を宅地に造成したら評価額はいくらになるのか? をもとに計算するそうで、宅地造成費については、都道府県ごとに定められている金額を使って算出することができます。
    で、その宅地造成費ですが、やっぱり国税庁のHPで調べることができました。できましたが、土地の傾斜の具合によって変わるとかあるので、これ以上は計算できそうに無い。というか、そもそも固定資産税評価額が今のところ不明なのだから、これ以上はどうしようもない。

    計算式としては、
    固定資産税評価額(A)×倍率(B)=宅地評価額(C)
    造成費(D)×土地の広さ(E)=宅地造成費の合計(F)
    宅地評価額(C)-宅地造成費の合計(F)=相続税評価額
    という流れになりそうです。

    で、必要な数字はA,B,D,Eの4つで、B(1.1)とE(285平米)は判明していますが、AとCがよくわからん。という状況です。

    まあ、遺産分割協議書にはここの部分は必要ないので、とりあえずは協議書を先に作るようかな。

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